Quando serve l’unanimità per modificare il regolamento di condominio?
Modifica del regolamento condominiale: quando serve l’unanimità
Nel diritto condominiale, la modifica del regolamento è una delle questioni che genera più contenzioso. Il dubbio è sempre lo stesso: serve l’unanimità o basta la maggioranza?
La risposta non è univoca, ma dipende dalla natura della clausola che si intende modificare.
Quando è necessaria l’unanimità
L’unanimità è richiesta solo in un caso: quando la modifica riguarda clausole di natura contrattuale. In questi casi la delibera assembleare è valida solo se approvata da tutti i condomini.
Clausole contrattuali: cosa sono
Sono clausole che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini. In particolare, sono contrattuali quelle che:
- limitano l’uso delle proprietà esclusive;
- attribuiscono diritti esclusivi sulle parti comuni;
- derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese;
- impongono obblighi non previsti dalla legge.
La loro modifica richiede sempre l’unanimità, anche se l’assemblea delibera a maggioranza.
Clausole regolamentari: quando basta la maggioranza
Le clausole regolamentari hanno una funzione diversa. Servono a organizzare la vita del condominio. Rientrano in questa categoria le clausole che:
- regolano la convivenza tra i condomini;
- disciplinano l’uso delle parti comuni;
- organizzano la gestione interna del condominio;
- attuano disposizioni già previste dalla legge.
Per la loro modifica sono sufficienti le maggioranze previste dalla legge (art. 1136 c.c.).
Cosi dice la giurisprudenza
Una recente sentenza del Tribunale di Milano (8507/2025) ha ribadito che:
- l’unanimità è necessaria solo per le clausole aventi natura contrattuale;
- per le clausole meramente organizzative o regolamentari è legittima la deliberazione a maggioranza.
La pronuncia conferma l’orientamento consolidato secondo cui la qualificazione sostanziale della clausola prevale sulla forma del regolamento.
Delibera nulla o annullabile?
Le conseguenze cambiano in base al tipo di clausola modificata:
- E’ nulla la delibera che, senza unanimità, modifica clausole contrattuali;
- E’ annullabile la delibera che non rispetta le maggioranze di legge nella modifica di clausole regolamentari.
In sintesi
Per modificare il regolamento di condominio non serve sempre l’unanimità. Serve però individuare correttamente la natura della clausola oggetto di modifica, perché da essa dipendono:
- la validità della delibera;
- la possibilità di impugnazione;
- la strategia difensiva in giudizio.